史创新低！上海再“演”冰与火？
8月2日，上海二轮土拍下半场落下帷幕，热度不减；加上近期利好政策频发，上海7月楼市表现究竟如何？
《2023年上海楼市7月月报》
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新房：触发积分历史新低，供销降至冰点
7月，受供给和市场情绪影响，不仅延续6月供给侧无看点的情况，需求侧也遭遇“滑铁卢”。
◎ 供给侧
据上海购房通城市研究院数据，上海7月共开出26张预售证，环比6月下降约7.14%；合计供应超70万㎡新建商品住宅；新增供应房源6342套，环比上月下降约23.13%。
最小建面房源约46㎡（松江新城中交·松香源著），最大建面房源约432㎡（闵行颛桥上海星河湾三期），面积跨度大，以改善为主。
取证均价约72937元/㎡，环比上涨约42.02%。受10万+元/㎡项目入市影响，取证均价提升显著，最高备案均价静安华府（售罄）119000元/㎡，最低备案均价世纪金源梧桐印象（金山枫泾/等待摇号）22647元/㎡。
◎ 需求侧
7月，共21个独立申报项目迎来开盘，较上月环比下降约46.15%；涉及房源5201套，环比下降约53.11%；总认购组数仅超0.48万组。
无论是开盘数量亦或是认购组数较上月跌幅显著。
其中仅保利越秀和樾天汇（杨浦东外滩）、国贸虹桥璟上（青浦赵巷）、静安华府（静安西藏北路）、招商苏河玺（普陀武宁）4盘触发积分。触发积分率仅19.01%，最高入围分招商苏河玺75.52（售罄）。
*招商苏河玺航拍
“千人摇”项目仅保利越秀和樾天汇，最高认购比招商苏河玺（3.79）；保利明玥宸光（奉贤新城）、浦发唐城（浦东唐镇）、龙光·天曜（临港102片区）、国贸鹭原（松江佘山）认购比不足0.5，其中，国贸鹭原认购比仅0.02。
7月整体认购呈现出“热盘稳定”“集体下行”的状况，供销双降，市场完全不及预期。
◎ 成交
据上海中原地产数据，7月，上海新建商品住宅成交面积约55.26万㎡，环比下降约46.25%；新房成交均价64767元/㎡，环比上涨约0.03%。
荟萃庭（浦东金桥）、保利越秀和樾天汇（杨浦东外滩）、山东健康宝钰澜庭（宝山杨行）、融创未来金融城（浦东唐镇）、华发半岛华庭（浦东唐镇）成交套数位列榜首。
二手：整体回暖，与新房上演“两重天”
7月，上海二手住宅成交14239套，环比上涨约13.0%。
随着7月政策导向利好，加上买卖双方心态影响，二手住宅市场挂牌量缩减明显，房东议价空间缩小，出现向卖房市场倾斜的趋势。
土拍市场：二轮收官，即将迎来新规则？
截至8月2日，上海二轮土拍上下半场全部完成。
成交数据：
合计成交24宗宅地，嘉定新城工业区宅地未成交。总出让面积约1745.13亩，总成交金额达643.65亿元。
日前，嘉定区召开2023年下半年经营性土地出让工作交流会。
除常规内容外，还针对“高品质建设”竞价的设想展开沟通，即竞价达到最高限价后，进入竞“高品质建设”环节，最后才是摇号环节。
“高品质建设”引导性指标，目前主要包括“绿色建筑、超低能耗建筑、适老化建设、可再生能源、装配式建筑、BIM技术应用”等。
而该规则是否将用于第三轮集中供地，关注下方公众号名片，掌握一手消息↓
宏观市场：一线城市陆续跟进，迎来利好？
【近期主要政策】
◎ 7月14日
央行：支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
◎ 7月24日
中央政治局：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
◎ 7月27日
住建部：要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷” 等政策措施。
◎ 7月31日
上海市住建委：大力支持刚性和改善性住房需求。
回顾戳→官方发声！上海住建委：支持住房需求，做好保交楼相关工作！
◎ 8月1日
央行：继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行；指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
继北京、广州、深圳之后，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局召开专题会议，表示支持刚性和性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。
目前，4个一线城市已全部表态。
加上8月1日央行称“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”提及“指导”一词，也是继7月14日提出倡议后的再次表态，表明降低存量个人住房贷款利率迫在眉睫。
就上海而言，继上海住建委表态之后，市场预期确也逐步转好……
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